실거래는 현재 매물이 아니다

기록이 답하는 질문부터 다릅니다

실거래 기록은 과거에 어떤 조건으로 계약이 이루어졌는지 읽는 자료입니다. 지금 어떤 집이 나와 있는지, 그 집을 얼마에 계약할 수 있는지와는 질문이 다릅니다. 기록에 등장하는 건물이 오늘 임대 가능하다는 뜻도 아닙니다.

예를 들어 가상의 계약 한 건에 ‘전용면적 40㎡, 보증금 1억 원, 월세 50만 원’이 적혀 있다고 해봅시다. 이 기록으로 설명할 수 있는 것은 그 계약의 조건입니다. 같은 건물의 다른 집도 같은 조건인지, 관리비가 얼마인지, 현재 공실인지까지 채울 수는 없습니다.

가격 옆에 놓아야 할 네 가지

계약 시점

자료를 내려받은 날과 계약이 이루어진 날은 다릅니다. ‘최근 자료’라고 쓰여 있어도 비교하는 계약의 시점이 얼마나 떨어져 있는지 확인해야 합니다. 집계에서는 어느 기간의 계약을 포함했는지 먼저 밝힙니다.

주택 유형과 면적

아파트와 다세대, 작은 집과 큰 집이 한 분포에 섞이면 가격 차이의 이유를 읽기 어렵습니다. 같은 유형·비슷한 면적대를 나눠 보는 것이 출발점입니다. 전용면적과 공급면적처럼 정의가 다른 면적은 같은 열에 놓지 않습니다.

보증금과 월세의 조합

월세만 비교하면 보증금 차이를 놓칩니다. 보증금 1억 원에 월세 50만 원인 예시와 보증금 5천만 원에 월세 70만 원인 예시 중 어느 쪽이 내게 적절한지는 보증금 마련 조건까지 봐야 합니다. 임의의 환산율로 둘을 하나의 가격으로 합치지 않습니다.

관측 건수

계약 두 건의 가운데 값과 계약 수백 건의 가운데 값은 같은 숫자로 표시될 수 있습니다. 관측이 적으면 한 건이 분포를 크게 바꿀 수 있으므로 가격과 건수를 함께 보여줘야 합니다. 거래가 없는 달은 가격이 0원인 달이 아닙니다.

두 건만으로 동네를 설명하면 생기는 일

가상의 동네에 월세 40만 원과 100만 원인 계약 두 건이 있다고 해봅시다. 단순 평균은 70만 원입니다. 하지만 실제 기록에는 월세 70만 원인 계약이 한 건도 없습니다. 두 집의 면적까지 다르면 평균 하나로 비교하는 의미는 더 약해집니다.

평균 계산이 틀린 것은 아닙니다. 다만 ‘이 동네에서 구할 수 있는 집의 월세’라는 질문에 이 평균이 곧바로 답하지는 못합니다. 분포·표본 수·면적대를 함께 확인해야 하는 이유입니다.

확인할 수 있는 것과 남겨둘 것

• 확인: 자료에 포함된 계약 시점, 주택 유형, 면적, 금액.
• 추가 확인: 집계에서 제외한 자료, 정정·해제 처리 기준, 주소 연결 수준.
• 이 자료만으로 미확인: 현재 매물·공실, 집의 내부 상태, 실제 계약 가능한 조건.

자리랩이 실거래를 다룰 때는 이 경계를 함께 표시합니다. 과거 기록은 비교의 근거가 될 수 있지만 현재의 선택을 대신하는 답은 아닙니다.

자료와 해석 범위

이 글의 숫자·도식은 자리랩이 설명을 위해 구성한 예시입니다. 실제 지역·건물·노선의 관측 표본을 사용하지 않았으며, 실데이터 기준일은 해당하지 않습니다.

금액·면적·계약 건수는 가상입니다. 개별 지역의 시세나 계약 가능 조건을 제시하지 않습니다.

추가 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템. 실제 자료 이용 시 해당 자료의 공개 범위와 유의사항을 확인하세요.

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